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El Banco de España cree que el precio de la vivienda seguirá bajando en 2011 hastacompensar el coste que supondrá la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros, que entrará en vigor el 1 de enero.
En su último Boletín Económico, el banco emisor explica que los promotores tienen que dar salida a las viviendas acumuladas, que oscilan entre 700.000 y 1,1 millones de viviendas --entre el 2,8% y el 4,6% del parque residencial--, por lo que se verán obligados a rebajar los precios para compensar todos aquellos factores que van a aumentar el esfuerzo salarial que las familias tienen que hacer para poder comprar una vivienda.
En este sentido, el Banco de España considera que el precio de la vivienda ya "absorbe una parte excesivamente elevada de la renta disponible de las familias", lo que empeora con la subida del IVA en julio y, a partir de enero, la eliminación parcial de la deducción por compra.
Los promotores, obligados a ajustar el valor de los inmuebles
Así, del mismo modo que las compras anticipadas a las subidas impositivas "han podido amortiguar el ajuste de precios en 2010" -con un descenso del 3,4% en el tercer trimestre, según el Ministerio de Fomento-, "ya en 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal".
"En este sentido, algunos cambios regulatorios, como la mayor neutralidad fiscal entre las decisiones de aquisición respecto al alquiler, deberían tender a moderar los precios de la vivienda", añade la institución gobernada por Miguel Angel Fernández Ordóñez.
Además, el Banco de España señala que los promotores deberán adaptar el valor de sus inmuebles a un mercado con mayor peso del alquiler, al ser una alternativa para los propietarios que no consiguen vender sus viviendas.
Pero también señala que la readaptación de la oferta de los promotores deberá tener en cuenta a otros condicionantes no meramente económicos, como las proyecciones demográficas, que arrojan una "estabilización" de la población en la próxima década y un aporte migratorio "pequeño", lo que se traduce en menor demanda potencial.
Habrá una "fuerte caída" de vivienda nueva
En esta circunstancia, espera un posible repunte de la demanda si la recuperación económica permite recuperar la tendencia de los años de bonanza hacia hogares de menor tamaño, o a que la demanda que pueda estar embalsada esperando una mayor caída de los precios se anime ante unas mejores perspectivas de renta.
Así, aunque el Banco de España prevé una "fuerte caída de la viviendas terminadas" durante los próximos meses, estima que "todos estos factores llevan a pensar que asistiremos a un proceso de absorción gradual del exceso de oferta que será lenta".
Como nota más optimista, el Banco precisa que gran número de las viviendas en acumuladas corresponden a vivienda secundaria, en la costa, y otra parte posiblemente no se ajusta a las características que desea la demanda, por lo que "no es necesario que el stock desaparezca por completo para que la inversión residencial pueda volver a crecer".
También recuerda que la inversión residencial ha pasado de representar un 9,5 % del PIB en 2007, al 4,5 % en el tercer trimestre de este año.
Por lo que se refiere al empleo en el sector inmobiliario, el análisis del Banco señala quese han perdido un millón de puestos de trabajo desde 2007, pero que la tendencia es a estabilizarse.
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